Có phải đóng thuế cho thuê nhà không? Cách kê khai thuế cho thuê nhà 2026 cho hộ, cá nhân kinh doanh

Hoạt động cho thuê nhà đang ngày càng phổ biến, từ cho thuê phòng trọ, căn hộ đến mặt bằng kinh doanh. Tuy nhiên, không ít chủ nhà vẫn băn khoăn có phải đóng thuế cho thuê nhá không, trường hợp nào phải nộp thuế và cách kê khai, đóng thuế cho thuê nhà ra sao trong năm 2026. Bài viết dưới đây sẽ giúp hộ, cá nhân kinh doanh nắm rõ nghĩa vụ thuế và thực hiện đúng quy định pháp luật.

Có phải đóng thuế cho thuê nhà không?

Để làm rõ chủ nhà có phải đóng thuế cho thuê nhà không, cần căn cứ vào các quy định pháp luật mới sẽ áp dụng từ năm 2026 đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà.

Theo khoản 6 Điều 10 Nghị quyết số 198/2025/QH15, kể từ ngày 01/01/2026, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh cho thuê nhà chính thức bỏ phương pháp thuế khoán. Điều này đồng nghĩa với việc nghĩa vụ đóng thuế cho thuê nhà sẽ được xác định dựa trên doanh thu thực tế thay vì mức khoán cố định như trước.

Bên cạnh đó, tại tiểu mục 2 Mục III Nghị quyết số 68-NQ/TW năm 2025, Nhà nước quy định xóa bỏ hoàn toàn lệ phí môn bài từ ngày 01/01/2026. Như vậy, hộ và cá nhân kinh doanh cho thuê nhà không còn phải nộp lệ phí môn bài khi thực hiện hoạt động cho thuê.

Về thuế thu nhập cá nhân, các khoản thu nhập chịu thuế đã được quy định tại Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC. Đặc biệt, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 đã được Quốc hội thông qua ngày 10/12, trong đó có điều chỉnh quan trọng liên quan đến hoạt động cho thuê nhà.

Theo luật mới, ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà được nâng từ 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm. Khoản doanh thu này được trừ trước khi tính thuế theo tỷ lệ trên doanh thu, giúp giảm đáng kể nghĩa vụ đóng thuế cho thuê nhà đối với các trường hợp có quy mô nhỏ.

Như vậy, từ ngày 01/01/2026, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh cho thuê nhà:

• Không còn áp dụng thuế khoán;
• Không phải nộp lệ phí môn bài;
• Chỉ phải đóng thuế cho thuê nhà gồm thuế GTGT và thuế TNCN khi doanh thu từ cho thuê nhà vượt trên 500 triệu đồng/năm.

Có thể bạn quan tâm:

>>> Toàn văn Nghị định 337/2025/NĐ-CP Quy định về Hợp đồng lao động điện tử

>>> Chính thức: Miễn thuế hộ kinh doanh có doanh thu dưới 500 triệu/ năm

Cách kê khai thuế cho thuê nhà 2026 cho hộ, cá nhân kinh doanh

Việc kê khai thuế cho thuê nhà năm 2026 đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được thực hiện theo Điều 11 Thông tư 40/2021/TT-BTC. Đây là căn cứ quan trọng để người cho thuê nhà thực hiện đúng nghĩa vụ đóng thuế cho thuê nhà theo phương pháp kê khai.

Hồ sơ kê khai thuế

Đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đóng thuế cho thuê nhà theo phương pháp kê khai, hồ sơ khai thuế được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 8.2 Phụ lục I – Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP, bao gồm:

• Tờ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo mẫu số 01/CNKD ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
• Phụ lục Bảng kê hoạt động kinh doanh trong kỳ của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo mẫu số 01-2/BK-HĐKD, áp dụng đối với trường hợp nộp thuế theo phương pháp kê khai.

Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có căn cứ xác định doanh thu rõ ràng và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận, thì không bắt buộc nộp Phụ lục Bảng kê mẫu 01-2/BK-HĐKD khi thực hiện kê khai và đóng thuế cho thuê nhà.

Nơi nộp hồ sơ khai thuế

Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế năm 2019, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi phát sinh hoạt động cho thuê nhà. Đây là cơ quan tiếp nhận và quản lý nghĩa vụ đóng thuế cho thuê nhà của người nộp thuế.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đóng thuế cho thuê nhà theo phương pháp kê khai được xác định theo khoản 1 Điều 44 Luật Quản lý thuế 2019, cụ thể:

• Trường hợp kê khai theo tháng: thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 20 của tháng tiếp theo tháng phát sinh nghĩa vụ thuế;
• Trường hợp kê khai theo quý: thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo quý phát sinh nghĩa vụ thuế.

Thời hạn nộp thuế

Căn cứ khoản 1 Điều 55 Luật Quản lý thuế 2019, thời hạn đóng thuế cho thuê nhà đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai trùng với thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

Trường hợp người nộp thuế thực hiện khai bổ sung hồ sơ khai thuế do phát hiện sai sót, thì thời hạn nộp thuế được tính theo thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai sót.

Như vậy, chủ nhà cho thuê có phải đóng thuế không phụ thuộc vào mức doanh thu phát sinh trong năm. Khi doanh thu vượt ngưỡng quy định, việc đóng thuế cho thuê nhà là nghĩa vụ bắt buộc và cần được thực hiện đúng cách, đúng thời hạn để tránh rủi ro pháp lý. Chủ nhà nên chủ động nắm rõ quy định, kê khai trung thực và lựa chọn hình thức kê khai điện tử để quản lý nghĩa vụ thuế hiệu quả hơn.

Trong quá trình kê khai, nộp thuế và thực hiện các thủ tục điện tử, hệ sinh thái NewCA với chữ ký số, hóa đơn điện tử và các giải pháp chuyển đổi số sẽ giúp hộ, cá nhân kinh doanh thực hiện nghĩa vụ thuế nhanh chóng, thuận tiện và đúng quy định khi đóng thuế cho thuê nhà. Inbox ngay cho NewCA để được tư vấn gói dịch vụ phù hợp với doanh nghiệp!